Les futurs acquéreurs d'un logement ou d'une maison à construire se doivent d'établir un plan de financement. Ce plan de financement est un calcul qui permet d'évaluer le besoin en crédit immobilier de l'emprunteur.

Le besoin en crédit immobilier correspond au coût du bien plus les frais annexes moins l'apport initial et les possibles aides sociales. L'échelonnement dans le temps du plan de financement (nombre et montant des mensualités de crédit) est fonction des revenus.

Plan de financement = besoin en crédit échelonné = (valeur du bien +  frais annexes) - (apport personnel + prêt assimilable + aides sociales) / mensualités

L'importance de l'apport initial dans le crédit immobilier

Les futurs acquéreurs d'un logement ou d'une maison à construire doivent amener un apport personnel de 20% du financement total du logement pour la souscription de leur crédit immobilier.

Ce taux est ramené à 10% si l'emprunteur a contracté :
- un prêt d'accession à la propriété (PAP), un prêt conventionné (PC),
- un prêt d'accession sociale (PAS).
Ces derniers prêts sont réglementés car ils reçoivent une aide de l'Etat. 

Un apport important permet souvent négocier de meilleures conditions pour son crédit immobilier.

L'apport se constitue de sommes personnelles :
- des propres économies de l'acquéreur,
- des placements sur livrets d'épargne logement, livret d'épargne populaire,
- des actions, SICAV, parts de SCPI (société civile de placement immobilier), autres produits financiers,
- des héritages, dons familiaux,
- de l'épargne au titre de la participation dans l'entreprise.

L'apport se majore de prêts assimilables à de l'apport personnel :
- des prêts épargne logement,
- prêts 1 % logement (ou 1 % patronal), à la disposition des entreprises de plus de 10 salariés,
- prêts accordés par une caisse de retraite ou une mutuelle,
- prêts accordés aux fonctionnaires,
- prêts consentis par un membre de la famille,
- prêts des collectivités locales,
- prêts relais (prêts contractés dans l'attente de la vente du logement précédent). 

Frais annexes au coût du logement

Lors du montage d'un dossier de crédit immobilier, il est primordial d'intégrer tous les frais annexes sous peine d'annulation.

Les frais annexes sont :
- frais de négociation (rétribution d'un agent immobilier par exemple),
- frais de notaire,
- frais liés à l'emprunt (frais de dossier, frais d'hypothèque, ...),
- charges de copropriété,
- travaux de réparation ou d'amélioration,
- frais liés au déménagement,
- impôts locaux (la taxe d'habitation et la taxe foncière),
- frais de fonctionnement (chauffage, entretien du logement). 

Taux d'effort mensuel maximum

L'endettement mensuel ne peut légalement pas excéder 33% des revenus. Au delà de ce pourcentage le risque de surendettement serait trop élévé. 

Taux d'effort mensuel et aides sociales

L'aide personnalisée au logement (APL) ou l'allocation au logement (AL) peuvent être déduites du montant des mensualités d'un prêt, dans le cadre d'un crédit immobilier. 
S'adresser à la caisse d'allocations familiales (CAF) ou à la caisse de mutualité sociale agricole (MSA) pour connaître conditions et montant de cette aide.

Pour plus d'information, les services à contacter :
- Associations de consommateurs.
- Banque ou établissement français.
- Direction départementale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DDCCRF).
- Caisse d'allocations familiales (CAF).
- Mutualité sociale agricole (MSA).
- Institut national de la consommation (INC).